入居前に写真を撮っておきましょう！
数ヶ月程度住んだだけでは、物件が激しく傷む事は余り考えられませんが、何年も住んでいると自然劣化と共に壁紙の色がくすんだり、畳がすれたり、所々傷が付いたりします。この原状回復を理由に最近は、不動産会社さんが敷金を返金しないと言うトラブル・ケースが多く発生している様です。ですので、最初からあった傷や破損なのか、後から出来たものなのかでモメル場合がありますので、営業担当者立会いの下で、入居前に傷んでいる箇所の写真を撮っておくなどの対処が必要な場合があります。
写真までは撮らなくとも、賃貸契約書に傷んでいる箇所を予め追記して、お互いの認識事項として残しておくと言う方法も有ります。
写真までは撮らなくとも、賃貸契約書に傷んでいる箇所を予め追記して、お互いの認識事項として残しておくと言う方法も有ります。
入居時の敷金の返金について-原状回復義務
賃貸住宅から引越しをする場合、入居者が借りた時の状態に戻してから明け渡す「原状回復義務」があります。引越しを一度でも経験した方であれば耳にしたことがあるはずです。 ところがこの「借りた時の状態」の認識の違いが貸主と借主の間にあるために引越し退去時の際にトラブルが起きやすくなっているようです。この原状回復義務については国土交通省住宅局の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に定められています。このガイドラインでは賃借人に課されている原状回復義務には経年変化は含まないとされているので、普通に生活をしていて自然に汚れたり老朽化していくものは賃借人の責任ではなく、時間とともに価値が減少する減価償却資産と考えられています。国土交通省のHPで見ることも出来ますし、冊子を取り寄せることもできますので引越し準備に合わせて一度目を通しておきたいものです。気持ちのよい引越しをするためにも退去時の精算には必ず明細をもらって、不明な点は不動産業者や大家さんと納得のいくまで話をしましょう。
原状回復義務は家主負担が基本
原状回復とは賃貸物件を賃貸できる状態に維持、補修、などをおこなうことで、 原状回復義務は家主負担が基本です。
では、この基本原則に反して賃貸借契約書に原状回復義務を入居者負担とすることが認められるのでしょうか？ 現実のお話として、約５０％程度の賃貸借契約書には原状回復を入居者負担とする記述があります。 そして契約書に記載があるからという理由で、泣き寝入りする人が大勢います。
民法の基本原則からすると、契約の内容は、公序良俗に反さない範囲で当事者がきちんと内容を理解して、契約内容の合意に至れば有効と考えられています。要するに民法の世界は契約は当事者の自由だというスタンスな訳です。そうなると、民法の観点からすると、原状回復義務を入居者負担とする賃貸借契約書は、必ずしも違法な約款とはならないのです。
具体的には、賃料が周辺相場より３割程度安いときはどうでしょう？ 平均よりきわめて安い賃料で入居していたならば退居時の補修費用は入居者負担とする条項も有効と考えられます。法律を上回る根拠があるといえると思います。でも普通そんなことはないですよね？もし家主が、“退居時の補修費は入居者負担と契約書に書いてある！”といってきたら、“法律に反する契約は無効だ！”と言い返しましょう。 結構効きますよ！
では、この基本原則に反して賃貸借契約書に原状回復義務を入居者負担とすることが認められるのでしょうか？ 現実のお話として、約５０％程度の賃貸借契約書には原状回復を入居者負担とする記述があります。 そして契約書に記載があるからという理由で、泣き寝入りする人が大勢います。
民法の基本原則からすると、契約の内容は、公序良俗に反さない範囲で当事者がきちんと内容を理解して、契約内容の合意に至れば有効と考えられています。要するに民法の世界は契約は当事者の自由だというスタンスな訳です。そうなると、民法の観点からすると、原状回復義務を入居者負担とする賃貸借契約書は、必ずしも違法な約款とはならないのです。
具体的には、賃料が周辺相場より３割程度安いときはどうでしょう？ 平均よりきわめて安い賃料で入居していたならば退居時の補修費用は入居者負担とする条項も有効と考えられます。法律を上回る根拠があるといえると思います。でも普通そんなことはないですよね？もし家主が、“退居時の補修費は入居者負担と契約書に書いてある！”といってきたら、“法律に反する契約は無効だ！”と言い返しましょう。 結構効きますよ！
